Iako se o stanju stambenih zgrada u Hrvatskoj intenzivno govori još od zagrebačkog i petrinjskog potresa, stvarni problemi i dalje se rješavaju sporo, parcijalno i često pogrešno. Potresi su razotkrili slabosti starog fonda zgrada, ali su istodobno pokazali i nešto jednako važno – da tehnički problemi rijetko nastaju preko noći, već su posljedica desetljeća neodržavanja i lošeg upravljanja.
Na to, u razgovoru za Poslovni FM, upozorava Ivan Markić, suvlasnik i direktor tvrtke Prona-Grad i ovlašteni inženjer građevinarstva, koji se u svakodnevnoj praksi bavi pregledima, obnovom i stručnim nadzorom postojećih zgrada. Njegovo iskustvo s terena pokazuje da je najveći problem u Hrvatskoj izostanak sustavnog pristupa održavanju.
– Najskuplja greška nije jedan kvar, nego nepostojanje plana. Godinama se rješavaju samo pojedinačni problemi, dok se zgrada kao cjelina zanemaruje. Kada se napokon reagira, trošak je već ogroman i često neizvediv za suvlasnike, naglašava Markić.
U razgovoru s urednicom podcasta Zgradonačelnik, Anom Leko Vučković, Markić je istaknuo da je stvarno stanje većine stambenih zgrada u Hrvatskoj znatno lošije nego što suvlasnici vjeruju. Posebno su problematični nevidljivi elementi – konstrukcija, instalacije i protupožarna sigurnost – koji ne pokazuju simptome sve dok ne dođe do ekstremne situacije.
– Izostanak problema ne znači da je zgrada zdrava. Potres je stres-test, a ne potvrda sigurnosti. To što neka zgrada nije imala vidljiva oštećenja ne znači da je sigurna za budućnost, ponovo upozorava Markić i posebno ističe nekonstrukcijske elemente (dimnjake, zabate, crjepove) koji su u Zagrebu u ožujku 2020. uzrokovali najveću štetu i ozbiljno ugrožavali prolaznike.
Upravo takve elemente, kaže, trebalo bi preventivno sanirati i u gradovima koji još nisu doživjeli snažan potres.
– Rijeka je primjer grada o kojem se premalo govori, a nalazi se u potresnoj zoni i ima sličan fond zgrada, dodaje.
U praksi se često susreće s paradoksom: stanovi su uređeni, fasade obnovljene, ali konstrukcija ostaje netaknuta. Mnogi suvlasnici nisu spremni na privremene neugodnosti, poput iseljenja tijekom konstrukcijske obnove, iako bi osobni financijski teret bio minimalan.
Cjelovit, vrlo informativan, autentičan i inspirativan razgovor poslušajte u streamu prvog poslovnog radija PoslovniFM, na podcast platformama Mixcloud i Spotify (u nastavku izravno linkovi) ili preuzmite za kasnije slušanje, kad god želite.
Tehnika nije jedini problem, upravljanje je ključno
Iako se često raspravlja o starosti zgrada i kvaliteti gradnje, Markić naglašava da tehnički problemi postaju kritični tek kada izostane upravljanje i komunikacija među suvlasnicima. Danas su dostupna sredstva i alati za sanaciju, ali bez dogovora suvlasnika nema ni pregleda, ni plana, ni ulaganja. Društveni dio je često teži od tehničkog.
– U sljedećih deset godina prvi problem koji će eskalirati neće biti statika ili energetika, nego upravljanje. Ono nije tehnički najteže, ali je preduvjet za rješavanje svega ostalog, kaže Markić.
Upravo zbog izostanka strategije nastaju i tzv. skriveni troškovi, zahvati koji se rade naknadno, skuplje i često pogrešno. To se jasno vidjelo u potresnoj obnovi, gdje su stare instalacije pokušavane sanirati parcijalno, što se u praksi pokazalo neodrživim.
Energetska obnova bez cjelovitog pristupa nosi rizike
Energetska obnova jedan je od najkontroverznijih zahvata u zgradama, dio suvlasnika je hvali, dio smatra promašenom investicijom. Ivan Markić smatra da je razlog jasan – energetska obnova se često provodi parcijalno, bez sagledavanja zgrade kao sustava.
Dodatni problem nastaje u korištenju obnovljenih zgrada. Nova stolarija bez promjene navika često dovodi do vlage i nezadovoljstva stanara.
– Prije je zgrada „disala“ kroz stare prozore. Danas, bez ventilacije ili rekuperacije, problemi s vlagom su neizbježni – kaže Markić i naglašava da obnova ne mora biti jednokratna, jer fazni pristup, prvo konstrukcija, zatim instalacije, a na kraju fasada, omogućuje bolju kontrolu troškova. Uz to, za cjelovite obnove danas su dostupna i do 80 posto bespovratna EU sredstva, što dodatno smanjuje financijski teret.
– Ako energetski obnovite zgradu, a ne riješite konstrukciju i instalacije, ostavljate najveće rizike, potres i požar, neriješenima. To je kao da prelakirate automobil, a ne popravite kočnice – slikovito je objasnio Markić.
Problemi pritom često nastaju već u fazi projektiranja, a dodatno se produbljuju slabim ili nedovoljno neovisnim stručnim nadzorom, čija je kvaliteta posljednjih godina ozbiljno narušena pritiskom najniže cijene.
Pregledi postoje, ali se ne provode
Zanimljivo je da zakonski okvir za redovite i glavne preglede zgrada već postoji. Glavni pregledi propisani su svakih deset godina, ali se u praksi rijetko provode ili se svode na puku formalnost.
– Pregled mora dati jasnu sliku zadovoljava li zgrada temeljne zahtjeve sigurnosti i korištenja. Bez toga nema kvalitetnog plana održavanja, a bez plana svaka obnova je improvizacija – naglašava Markić.
Poruka s terena je jednostavna, ali neugodna – vrijeme odgađanja je prošlo. Zgrade stare, rizici rastu, a cijena nečinjenja svakom godinom postaje veća.
– Glavni pregled zgrade i plan održavanja nisu trošak, nego najjeftiniji način da dugoročno smanjite rizik i zaštitite vrijednost svoje imovine – poručuje Markić u razgovoru za PoslovniFM.
Urednica: Ana Leko Vučković Foto: Darko Buković/PoslovniFM
Objavljeno 6. veljače 2026. Sva prava pridržana PoslovniFM.