Veliku prekretnicu u hrvatskom sustavu stanovanja donijet će 2026. godina, kada se očekuje donošenje Zakona o najmu i Zakona o priuštivom stanovanju. Novi Zakon o priuštivom stanovanju, pojašnjava za PoslovniFM Marko Ercegović, savjetnik Udruge gradova u RH i kontakt točka za programe URBACT i Europsku urbanu inicijativu, modernizira stari model društveno poticane stanogradnje i uvodi elemente koji će stambenu politiku u Hrvatskoj približiti europskim modelima.
Prvi put jasno se definira da trošak stanovanja ne smije prelaziti trideset posto prihoda kućanstva. Uvodi se mogućnost da gradovi osnuju vlastite stambene ustanove koje će voditi projekte, a županije će imati ulogu podrške manjim općinama koje same nemaju dovoljno kapaciteta. Otvara se i prostor za razvoj stambenih zadruga, modela koji je u Europi iznimno snažan, a kod nas tek u začetku. Poseban naglasak stavljen je na zelenu, energetsku učinkovitu gradnju.
Pitanje stanovanja u Hrvatskoj više nije tema za stručne forume i povremene rasprave, nego postaje središnja društvena i ekonomska briga. Europska unija priprema novi strateški zaokret kroz Europski plan za pristupačno stanovanje, Hrvatska je donijela Nacionalni plan stambene politike do 2030., a izgledno je da će veliki teret promjena pasti upravo na gradove.
Ercegović u podcastu Zgradonačelnik, kojeg uređuje i vodi Ana Leko Vučković, objašnjava da Udruga gradova posljednjih godina sve aktivnije ulazi u područje stambenih politika i to prije svega zbog europskih impulsa koji jasno postavljaju stanovanje kao ključnu komponentu održivog urbanog razvoja.
Uloga Udruge, navodi, pritom nije samo savjetnička, već i operativna, jer gradovima pruža pravnu i stručnu podršku, pomaže im u izradi politika, usklađivanju planova, povezivanju s europskim partnerima i pripremi projekata. Programi URBACT i Europska urbana inicijativa dodatno produbljuju taj rad jer gradovima nude znanje, iskustva i praktične metode koje im često nedostaju.
– Europa vrlo jasno pokazuje da je priuštivo stanovanje među njezinim vrhovnim prioritetima. To je tema koja izravno dodiruje sve ono čime se gradovi bave – od prostornog planiranja do komunalne infrastrukture. Zato gradovi ne smiju čekati da država učini sve umjesto njih. Oni najbolje poznaju lokalni teren i moraju biti aktivni ako žele promjene, kaže Ercegović.
Sadržaj epizode podcasta ZGRADOnačelnik pripremljen je u suradnji s Agencijom za pravni promet i posredovanje nekretninama.
Prema Nacionalnom planu stambene politike, Hrvatskoj nedostaje velik broj stambenih jedinica. I dok tržište u najboljim godinama izgradi tek nešto više od dvadeset tisuća stanova, lokalni su kapaciteti nedovoljni da nadoknade razliku. Gradovi se suočavaju s kroničnim nedostatkom financijskih sredstava, ali i nedostatkom kadrova, jer se lokalna razina gotovo četiri desetljeća nije sustavno bavila stanovanjem. Uz to, brojne parcele opterećene su neriješenim imovinsko-pravnim odnosima, a cijene radova i građevinskog materijala rastu brže nego proračuni.
– Ulazimo u razdoblje u kojem će gradovi morati ponovno graditi znanja koja su se izgubila. Trebat će naučiti kako planirati projekte, kako njima upravljati, kako pripremiti dokumentaciju, pronaći financiranje i procijeniti potrebe stanovništva. To je proces učenja, ali nužan, ističe Ercegović, dodajući da Udruga gradova upravo zato priprema programe edukacije kako bi lokalne uprave imale podršku na svakom koraku.
Često se čuje kritika da subvencije, poput APN kredita ili gradskih poticaja za kupnju prve nekretnine, zapravo povećavaju potražnju i cijene. Ercegović smatra da je učinak sasvim logičan: kada se potražnja stimulira, a ponuda je ograničena, cijene nužno rastu. Rješenje vidi u posve suprotnom smjeru, u povećanju ponude kroz gradnju novih stanova, stavljanje u funkciju postojećih praznih nekretnina i razvoj sustava priuštivog najma. Tek takav pristup može dovesti do stabilizacije tržišta.
Dok se novi zakoni još pripremaju, gradovi se već danas suočavaju s problemom praznih stanova i turističkog pritiska. U mnogim sredinama, osobito priobalnima, veliki dio nekretnina stoji izvan funkcije ili se koristi gotovo isključivo za kratkoročni najam. Gradovi pritom imaju ograničene instrumente kojima mogu utjecati na situaciju. Primjer Dubrovnika pokazuje jedan od mogućih smjerova: grad otkupljuje stanove u povijesnoj jezgri, obnavlja ih i daje u dugoročni najam građanima. Time se vraća život u staru jezgru, ali je riječ o vrlo skupoj mjeri. Barcelona je slično otkupila 1600 stanova, za što je izdvojila 185 milijuna eura, što dovoljno govori o razmjerima potrebnih ulaganja.
Unatoč brojnim izazovima, u Hrvatskoj već postoje primjeri gradova koji su krenuli korak dalje. Slavonski Brod izgradio je osam zgrada za priuštivi najam vlastitim sredstvima, Dubrovnik provodi svoj program „30×30“ kojim pomaže obiteljima u rješavanju stambenog pitanja, a gradovi poput Križevaca i Visa prenamijenili su bivše vojarne u stambene projekte. To su, kaže Ercegović, dokazi da i u postojećim okolnostima postoji prostor za inovaciju.
– Gradovi ponekad imaju neiskorištene prednosti, bilo u zemljištu, bilo u postojećim objektima. No prvo moraju napraviti dobru analizu kako bi razumjeli što posjeduju i kako to mogu staviti u funkciju, ističe Ercegović.
S obzirom na to da Europa priprema veliki plan za pristupačno stanovanje, a novi hrvatski zakoni tek dolaze, jasno je da se stambena politika nalazi pred transformacijom. Ercegović posebno naglašava važnost poticanja dobrih primjera i transparentne komunikacije. Zato i nagrada „Cigla stanovanja“, čiji je član žirija, ima poseban značaj.
– Takve nagrade pokazuju što se sve može postići. One potiču gradove da jedni od drugih uče, uspoređuju se i razvijaju bolje modele. To je zdrava i potrebna dinamika – zaključuje Ercegović i dodaje da priuštivo stanovanje nije nikakav luksuz, nego temelj dostojanstvenog života i održivih gradova. Problem nije nastao preko noći, neće se riješiti preko noći, ali sada konačno imamo smjer i alate. Na gradovima je da ih iskoriste, poruka je Marka Ercegovića.
Sadržaj epizode podcasta ZGRADOnačelnik pripremljen je u suradnji s Agencijom za pravni promet i posredovanje nekretninama.
Autorica i voditeljica: Ana Leko Vučković Foto: Darko Buković/PoslovniFM
Objavljeno 12. prosinca 2025. Sva prava pridržana PoslovniFM.