Mi u APN-u, u sklopu projekta iz NPOO-a, provodimo projekt na višestambenim zgradama, gdje je upravo krajnji cilj postaviti smjernice za jedan novi financijski model koji bi ubrzao i pojačao energetsku obnovu višestambenih zgrada. Nadamo se da će taj projekt dati tomu doprinos. Moje je mišljenje da dok god postoje subvencije, nitko se neće okrenuti niti jednom drugom modelu. Nažalost, svi smo svjesni da subvencije neće trajati vječno i da je njihova uloga uspostava tržišnih mehanizama i da na kraju ta priča funkcionira bez subvencija. Koliko ćemo u tome uspjeti, vidjet ćemo. Svi smo svjesni toga da zgrada, nevažno radi li se o zgradama javnog sektora, privatnim zgradama, višestambenim obiteljskim kućama, ništa ne poduzima i svi čekaju novi val sufinanciranja. A znamo da je novaca jako malo da bi se sve zgrade obnovile i da to nije rješenje, ocijenio je u razgovoru za PoslovniFM Damir Vuletić, pomoćnik direktora Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).
U podcastu ZGRADOnačelnik, koji uređuje i vodi Tin Bašić, govorio je o mogućnostima ubrzanja energetske obnove, ne samo zgrada javnoga sektora, nego i privatnih višestambenih zgrada. Jedan od tih modela je ESCO model.
– ESCO je inače skraćenica za Energy Service Company. Znači, to je model ugovaranja energetske usluge koji primjenjuje mjere energetske učinkovitosti s jamstvom ušteda. Možemo širiti u tu definiciju i reći da se radi o poboljšanju energetskih svojstava zgrade. Ta poboljšanja energetskih svojstava moraju biti mjerljiva ili procjenjiva. Dakle moraju biti dokaziva, a mogu biti dokaziva na dva načina mjerenjem ili procjenom . objasnio je Vuletić. Upozorava da je najveći kamen spoticanja u tome da bi uopće nešto mogli uspoređivati, odnosno dokazivati putem mjerenja, ne mogu se uspoređivati kruške i jabuke, već se moraju znati i uvjeti u kojima ta zgrada funkcionira, znači uvjeti u kojima ovisi potrošnja, a to je na zgradama jako teško dokazati.
– To znači mjeriti prije i poslije obnove, sve to staviti u korelaciju. To su jako složeni odnosi, jako puno faktora utječu na potrošnju. Ako samo gledate propisane algoritme na temelju kojih se izračunavaju energetska svojstva, odnosno energetske potrebe zgrada, onda govorimo o 400 stranica algoritama, odnosno formula – kaže Vuletić.
Inače, APN u skladu sa Zakonom o energetskoj učinkovitosti i provodi programe energetske obnove zgrada javnog sektora. Jedino što se u ovome segmentu provodilo je bilo putem APN-a. Naravno, postoje i projekti javne rasvjete, nekakve pojedinačne mjere u industriji i gospodarskom sektoru. No, u samome zgradarstvu APN je kroz program energetske obnove zgrada javnog sektora za razdoblje 2014. i 2015. godina proveo projekte kojima su obnovili gotovo 300.000 bruto podne površine zgrada javnog sektora. Tu se radi o integralnoj obnovi, a uštede su bile na razini 52 posto. Udio obnovljivih izvora energije na razini je od oko 20 posto.
– Radi se integralnoj obnovi, gdje obuhvaćamo ovojnicu zgrade, prozore, fasadu, krov, znači poboljšavaju se toplinska svojstva zgrade plus tehnički sustavi na zgradi. Prvenstveno je riječ o termotehničkim sustavima, kotlovnicama, obnovljivim izvorima energije i uglavnom rasvjeti. Naravno da tu ima i upravljanja energijom i sustavnog praćenja potrošnje energije. To je jedna kompleksna priča i uglavnom su rezultati dobri. Naravno, ako uspoređujemo samo potrošnju, tu treba uzeti u obzir i činjenicu da će biti odstupanja, ali moramo uzeti u obzir da zgrade koje smo obnovili, prije obnove 30 posto sustava nije bilo u funkciji zbog neadekvatnog održavanja. I kroz samu energetsku obnovu se podigao komfor, znači sustavi koji nisu radili su dovedeni u ispravno stanje i uveli su se novi sustavi – kazao je Vuletić. Dodaje da se to mora uzeti u obzir kada se uspoređuju podaci jer je podignut komfor korištenja i naravno da on zahtjeva već u potrošnju energije.
– I to je sad ta ‘caka’ u mjerenju. Znači morate provesti normalizaciju referentne potrošnje da biste mogli sve to svesti na zajednički nazivnik. Dakle, da je zgrada imala sve te uređaje u ispravnom stanju i da se ‘ponašala’ tako prije obnove, onda bi i prije više trošila – ističe Vuletić. Cjelovit podcast poslušajte na platformama Mixcloud i Spotify ili u streamu prvog poslovnog radija PoslovniFM.
Inače, kaže da ne favorizira ESCO model i uvijek govori o prednostima i manama. Prvenstveno govori o javnom sektoru.
– Zašto uopće ESCO model? Osnovni razlog je da ispunimo ciljeve energetske učinkovitosti koje smo prihvatili kao članica Europske unije. Svima je jasno da ni Hrvatska niti bilo koja članica EU ne može ostvariti te ambiciozne ciljeve energetske učinkovitosti bez mobilizacije privatnog kapitala. Znači javnog novca je premalo, imamo ograničenje proračunskog deficita i u tim okolnostima ne možemo ispuniti ciljeve. Nužna je mobilizacija privatnog kapitala i to s pomoću modela kao što su javno privatno partnerstvo ili ESCO model. Znači, nemamo drugog izbora – jasan je Vuletić.
Jedna od najvećih prednosti ESCO modela je, kaže Vuletić, da pokrenemo taj ciklus, da pojačamo energetsku obnovu, da mobiliziramo privatni kapital. ESCO model je model u kojemu (su)vlasnik zgrade ima minimalni angažman. Dakle, ESCO tvrtka se postavlja u ulogu investitora na tuđoj imovini i preuzima sve rizike. Predlaže mjere, provodi mjere, zatvara financijsku konstrukciju i, u konačnici, održava te mjere tijekom dužeg ugovornog razdoblja, u pravilu oko 15 godina.
– To je model u kojem se iz zajamčenog poboljšanja energetskih svojstava, na kraju možemo reći, iz ušteda koje se temeljem toga ostvaruju, vraća investicija kroz duži niz godina. Zato ugovor i traje tako dugo jer imate različite mjere s različitim periodom povrata isplativosti i zato se radi integralna obnova da se kombiniraju mjere s dužim i kraćim periodom povrata. Da bi došli na neku optimalnu razinu, da bi postigli jednu širu obnovu, znači obuhvatili više mjera i da bi to sveli na nekakav razuman rok, prihvatljiv rok povrata i jednoj i drugoj strani ovoga, potrebno je i sufinanciranje. Kada bismo pitali privatni sektor, onda bi oni izabrali samo najisplativije mjere. Znači to su izmjena termotehničkog sustava i ne bi dirali fasadu. A znamo svi da nam je to najvažnije zbog komfora kojeg pružamo korisnicima zgrade – naglašava Vuletić.
Da bi se uopće period povrata investicije doveo na prihvatljivu razinu, moramo sufinancirati cijelu priču.
– Ako sufinanciramo s javnim novcem, tu postoje stroga pravila i ne možemo sufinancirati preko one dozvoljene granice, odnosno da se pokrije financijski jaz, zbog čega se nešto ne bi dogodilo na tržištu. Znači, ne može se dati više novaca da bi se skratio period za nešto što su ESCO tvrtke ionako spremne ponuditi na tržištu. Ako bi se radilo o privatnom novcu, odnosno ako bi iz vlastitih sredstava zgrada sufinancirala jedan dio, onda se na taj način može skratiti period povrata investicije. Sve rečeno se odnosi na integralnu obnovu, drugo je da idemo samo provoditi mjere koje imaju kraći period povrata, kao što su promjena i ugradnja tehničkih sustava i korištenje obnovljivih izvora energije – kaže Vuletić.
Cijena energije sada je visoka, ali i cijena građevinskih radova iznimno je visoka. A dodatni problem za provođenje ESCO modela događa se i zbog regulacije cijena energije u javnom sektoru.
– Bolnice i škole su, primjerice, u toj kategoriji subvencioniranja cijene energije, a nama su oni bili prioriteti u ovom postupku implementacije ESCO modela. Sada imamo problem, a kada promatramo tu situaciju s aspekta države jer je njoj trošak i dalje isti. Nedavno se održao proljetni semestar Europske komisije, gdje je dana direktiva svim članicama da se do kraja godine ukine regulacija, odnosno subvencioniranje cijene energije i da se ta sredstva preusmjere u energetsku učinkovitost. S ovim modelom se ništa ne dobiva, novci se troše, točnije opskrbljivačima se kompenzira ta razlika u cijeni, bolje bi bilo da se novac usmjeri u projekte energetske učinkovitosti . napominje Vuletić.
Na pitanje urednika može li se i kako ESCO model primijeniti u višestambenim zgradama, dakle ‘običnim, privatnim zgradama’, Vuletić kaže da može. No, prije toga se mora riješiti nekoliko bitnih stvari da bi to profunkcioniralo.
– Mi u APN-u, u sklopu projekta iz NPOO-a, provodimo jedan projekt na više stambenim zgradama, gdje je upravo krajnji cilj da se daju smjernice za jedan novi financijski model koji bi ubrzao i pojačao energetsku obnovu višestambenih zgrada. Nadamo se da će taj projekt dati neki doprinos. Moje je mišljenje, dokle god postoje subvencije, nitko se neće okrenuti niti jednom drugom modelu. Nažalost, svi smo svjesni da subvencije neće trajati vječno i da je njihova uloga da se uspostave tržišne mehanizmi i da na kraju ta priča funkcionira bez subvencija. Koliko ćemo u tome uspjeti, vidjet ćemo. Svi smo svjesni toga da zgrada, nevažno radi li se o zgradama javnog sektora, privatnim zgradama, višestambenim obiteljskim kućama, ništa ne poduzima i svi čekaju novi val sufinanciranja. A znamo da je novaca jako malo da bi se sve zgrade obnovile i da to nije rješenje – kaže Vuletić
Ističe da projekt na kojemu sada rade, to je jedan model koji se zove prenosiva shema troškova, gdje bi se zapravo preko opskrbljivača energijom koji već je ‘na zgradi’, naplaćivao trošak odnosno naknada za energetsku obnovu zgrade, koja bi opet trebala biti odrađena po ESCO modelu. Dakle, da se otplata razvuče na duži period, da se olakša vlasnicima, korisnicima zgrade.
To bi zapravo značilo da bi neka lokalna elektra, plinara, toplinarstvo bile ESCO tvrtke koje bi investirale u energetsku obnovu jedne zgrade, a svoje ulaganje vraćale kroz naplatu mjesečnih računa.
– No ne moraju nužno to biti ESCO tvrtke. Ključno je da su te tvrtke nositelji priče. I na kraju, ono što je važno istaknuti, opskrbljivači imaju obvezu smanjenja, odnosno ostvarenja energetskih ušteda u krajnjoj potrošnji. Na to ih obvezuju Zakon energetskih učinkovitosti, 70 posto ukupnog nacionalnog cilja se mora ispuniti kroz sustav obveza. Znači kroz opskrbljivače energijom. Oni na ovaj način, s jedne strane, ostvaruju svoj cilj, a s druge strane mogu to odraditi preko neke svoje ESCO tvrtke ali puno je lakša procedura, zgrada ne mora ići u banku u kreditni aranžman. Naime, banke imaju problem s osiguranjem svojih potraživanja. U ovome modelu sam rizik naplate je već uspostavljen, odnosno kroz račune za opskrbu. Postoji jako jednostavan mehanizam u slučaju neplaćanja – pojašnjava Vuletić.
No, upozorava da postoji još jedan rizik, a to je ponašanje krajnjih korisnika nakon energetske obnove. Naime, često se navike pogoršavaju, troši se više energije nego prije.
– To je najveći problem. Zato i ovaj model kojega provodimo u zgradama javnoga sektora se temelji na dokazivanju, odnosno na teoretskom ili projektnom dokazivanju ušteda. Dokazujemo poboljšanje energetskih svojstava putem propisanih algoritama. To znači da je to provjerljivo i dokazivo, da se na taj način u bilo kojem trenutku nakon 10 godina obnove može napraviti provjera projektnog dokaza. Na taj način smo izbjegli upravo ove probleme oko neodgovornog, slučajnog ili namjernog neodgovornog ponašanja korisnika. Netko će možda namjerno neodgovorno se ponašati, grijati park i okolinu, a ne svoj stan. Zgrada je jedan kompleksan sustav i da bi to pratili, morate ugraditi jako puno senzorike. Onda se otvaraju nova pitanja, primjerice ti senzori imaju svoj vijek trajanja, i tako dalje. Trošak praćenja je značajno velik u odnosu na cijeli projekt – naglašava Vuletić.
U razgovoru se dotaklo i teme ESCO tržišta i postoji li uopće.
– Ne postoji ESCO djelatnost, da ESCO tvrtka mora biti u nekome registru ili imati neku licenciju. Kad promatrate ulogu ESCO tvrtke, to je investitor. Investitor koji je spreman preuzeti rizik, uložiti svoje novce. Tu razinu perioda povrata investicije može se usporediti s turizmom, gdje je razdoblje povrata nije manje od 15 godina. U slučaju rizika u turizmu, tamo se ipak ulaže u svoju nekretninu, gradi se hotel koji ipak ima neku vrijednost. Ovdje je rizik ulaganja na tuđoj imovini i ESCO tvrtka nije formalno-pravni vlasnik te imovine. U trenutku ulaganja, kada je ugradila tu imovinu na tuđoj zgradi (fasadu, prozore, novi sustav grijanja ili hlađenja, op.ur.) nije formalno pravni vlasnik, ali ostaje ekonomski vlasnik te imovine. No, to znači da ima pravo na većinu koristi od te imovine i to je ta naknada za energetsku uslugu – kaže Vuletić. Zaključuje kako za rast mora postojati tržište.
– Znači nekome bi to trebao biti core business. Ni jednoj tvrtki koja je do sada sudjelovala u tim projektima, to nije core business – rekao je Vuletić.
Sadržaj podcasta pripremljen je u suradnji s Agencijom za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).
Autor: Tin Bašić Foto: Darko Buković/PoslovniFM.
Objavljeno 7. srpnja 2023. Sva prava pridržana PoslovniFM.